Thomas Edison por Socipar

Thomas Edison por Socipar

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R$ 4.430.000
Valor alvo máximo
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R$ 5.000
Investimento mínimo
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14/09/2021
Data de abertura
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Imobiliário
Setor
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R$ 2.960.000
Valor alvo mínimo
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27% a.a (TIR)
Retorno alvo
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12/03/2022
Data de encerramento
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30 a 48 meses
Prazo estimado
Captado: R$ 1.717.900
Alvo máximo: R$ 4.430.000
2%
36%
62%
Confirmado 2.8%
Reserva 36%
Disponível 61.2%
Mercado
Descrição

O projeto de investimento, SPE Thomas Edison, trata-se da compra de um terreno para construção de um empreendimento residencial na região da Barra Funda, São Paulo, com Taxa Interna de Retorno (TIR) alvo de 27% a.a.


O empreendimento será incorporado pela Socipar, empresa paulista que atua no ramo de empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais há 15 anos. 


O mercado imobiliário no Brasil voltou a aquecer devido à alguns fatores:

  • juros de financiamento estruturalmente mais baixos;
  • subsídios para construção de empreendimentos Casa Verde e Amarela;
  • grande déficit habitacional no país — decorrente dos altos valores de aluguéis e problemas como habitações precárias e coabitação familiar. A Associação Brasileira de Incorporadoras (ABRAINC) estima que faltam cerca de 8 milhões de moradias no país, sendo a maior quantidade nas regiões sudeste e nordeste. 


O mercado imobiliário residencial na capital paulista está com tendência de alta pelo aumento das vendas de unidades residenciais, superando o pico pré-pandemia de acordo com os dados do Sindicato de Habitação do estado de São Paulo (SECOVI-SP).



Os números representam um recorde no 1º semestre de 2021, com 29.935 vendas registradas, superando em 52% a antiga máxima de 19.641 nos primeiros seis meses de 2019. No mesmo período do ano passado, mesmo com os impactos da pandemia, a demanda por unidades residenciais não esteve tão distante do valor de 2019: foram 16.897 vendas realizadas na cidade de São Paulo.

 

Em 2020, foram 16.897 unidades de empreendimentos residenciais vendidos em São Paulo e, em 2021, já somam mais de 29 mil. Isso demonstra que a reabertura da economia e a retomada das atividades, favoreceu a normalização entre os níveis de oferta e demanda, permitindo que o setor imobiliário residencial paulistano recuperasse o ritmo acelerado pré-pandemia.

Principais Competidores
Yuca
Startup brasileira imobiliária com atuação em São Paulo
Vitacon
Incorporadora e construtora paulista, conhecida por apartamentos em menor escala e modernos.
SDI
Incorporadora tradicional com lançamentos na mesma categoria de alto padrão
Trisul
Incorporadora e construtora tradicional que vem explorando mais o segmento de apartamentos compactos.
Maturidade de Mercado
Introdução
Crescimento
Maduro
Declínio
Concentração de Mercado
Pulverizado
Em desenvolvimento
Consolidação
Saturado
Concentração de Fornecedores
Poucos
Alguns
Muitos
Empresa
Oportunidade de Investimento

O projeto da SPE Thomas Edison é a segunda oportunidade de investimento trazida à plataforma pela empresa Socipar, a qual atua há 15 anos no mercado imobiliário. O valor a ser captado será a fonte para a compra de um terreno já negociado com deságio na região da Barra Funda, cidade de São Paulo, para a construção de um empreendimento residencial com apartamentos de aproximadamente 30 m², metragem muito atraente para o público jovem da região.


O empreendimento está localizado na Avenida Thomas Edison, e este é um grande diferencial da oportunidade. Próximo de pontos de referência da cidade, como o estádio Allianz Parque, Memorial da América Latina e Parque da Água Branca, o bairro vem passando por um processo de revitalização e hoje ainda conta com poucas opções residenciais.


A rentabilidade alvo é de 27% ao ano, com base no cálculo da taxa interna de retorno (TIR).



Propósito

Incorporar e construir um empreendimento residencial na Rua Thomas Edison, no bairro da Barra Funda, no município de São Paulo/SP.

Visão

Se tornar referência no setor imobiliário, garantindo excelentes moradias e espaços para os seus clientes, e ótimos retornos para os investidores.

Missão

Ao desenvolver um projeto a SOCIPAR sabe que cada novo produto possui suas necessidades específicas e sabe como identificá-las focando na melhor solução, o melhor parceiro, sempre atentos aos detalhes

Histórico

A SOCIPAR foi constituída em 2006, e desde então vem atuando na incorporação e gestão de empreendimentos imobiliários residenciais e corporativos no estado de São Paulo, conforme histórico abaixo:


Lançamento

Shopping Brás-SP - Breve Lançamento

Platinum Tower – Sorocaba - Breve Lançamento

Brigadeiro Galvão (Com recursos também captados na Beegin)- Santa Cecília


Em obra

Center Brás - Em desenvolvimento


Lançados

Condomínio Villa Lobos-SP

Acqualina-Juquehy-Litoral Norte SP

Condomínio Villa Capri – Pari – SP

Brisa do Mar – Juquehy – Litoral Norte SP

Waterview – Juquehy – Litoral Norte SP

Personna Vila Nova Business-SP

Paulista Point-Jardins-SP

Villa Grimaldi – Campolim – Sorocaba

Único Campolim-Campolim-Sorocaba

Parque Esplanada – Campolim-Sorocaba

Villa das Flores – Mogilar – Mogi das Cruzes

Flex Mogi – Mogilar Mogi das Cruzes

Acquarela – Juquehy – Litoral Norte SP

Spazio Firenze-Sorocaba

Estágio de Maturidade
Validação
Estruturação
Crescimento
Fase Operacional
Pré-operacional
Operacional
Público Alvo

Investidores imobiliários e residentes na fase final de projeto, na compra de imóveis prontos

Região de Atuação

Estado de São Paulo

Principais Executivos

Marco Clement Tawil

Sócio e Diretor

Rodrigo Fiszman

Sócio

Raphael Tiseo

Sócio
Financeiro
Principais Indicadores
Atualizado em :
VGV (Valor Geral de Vendas)
R$ 42,8 milhões
Preço/m²
R$ 8.880/m²
Margem Projetada
28,2%
Informações Essenciais da Oferta
Documentos importantes
Explicação do Contrato de Investimento


Como é que irá funcionar o contrato de investimento?


O investidor irá aportar os recursos diretamente na SPE Thomas Edison, integralizando os recursos através de uma SCP. Essa SPE representará todos investidores da rodada em todos os atos que se façam necessários para executar as garantias e representação dos investidores. A SPE irá, uma vez aprovada a incorporação, alienará o Imóvel para uma nova SPE, controlada pela Thomas Edison e que será criada para incorporar o projeto Thomas Edison, transformando a posse do terreno na participação de 20% do resultado líquido apurado do VGV do projeto (conforme definido no contrato de investimento). O que irá projetar ao investidor uma TIR (Taxa interna de Retorno) alvo de 27% a.a do valor investido na oferta, em um prazo de até 4 anos.


O pagamento dos dividendos serão realizados trimestralmente uma vez que exista fluxo de caixa livre, estimado para começar a partir do 2ºtri/2023. Todos recebimentos serão líquidos de impostos (considerando a legislação tributária ora vigente) e depositados na conta de titularidade do investidor na estrutura do Fitbank¹ (para acessá-la basta entra em sua área logada), e poderá ser sacado em até 24h mediante solicitação de resgate, ou caso prefira, reinvestir em outras ofertas.


Como funciona o processo de investimento e pagamento dos dividendos?


O Investidor irá se cadastrar na plataforma, acessar a oportunidade, definir o perfil de investidor e investir na oferta, depositando os valores no nosso parceiro Fitbank¹, e após o encerramento da oferta com êxito serão encaminhados por email o contrato de investimento e a adesão de cotistas à SCP (Sociedade em Conta de Participação).


A empresa só receberá os recursos quando a oferta for encerrada por completo e os requisitos mínimos para concretização do terreno forem atendidos.



¹Fitbank: Parceiro da beegin invest no arranjamento de pagamentos e escrow account

Propósito da oferta

i. Emissora: a Emissora tem por objeto o financiamento, exploração e execução de projetos do setor de construção civil.

ii. Oferta Pública: a Oferta será realizada por meio de distribuição pública, com dispensa de registro na CVM, por meio da Plataforma Beegin Invest, nos termos da ICVM 588;

iii. Valor Alvo Máximo da Oferta: R$ 4.430.000,00 (quatro milhões quatrocentos e trinta mil reais);

iv. Valor Alvo Mínimo: R$ 2.960.000,00 (dois milhões novecentos e sessenta mil reais);

v. Prazo: O prazo para captação da Oferta será de 180 (cento oitenta) dias contados da data de início da Oferta, correspondente ao período entre 14/09/2021 à 12/03/2021.

vi. Destinação de Recursos: os recursos captados pela Emissora com a Oferta serão destinados para pagamento da última parcela em dinheiro na aquisição do Imóvel, custos de transferência, ITBI, custos de captação e remuneração de honorários dos assessores envolvidos na transação;

vii. Valor Nominal Unitário e Aquisição Mínima: Os Títulos de Dívida possuem o valor nominal unitário de R$ 100,00 (cem reais), com a aquisição mínima por Investidor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais);

viii. Encerramento: a Oferta encerrar-se-á quando de sua conclusão com êxito ou de seu cancelamento por falta de êxito. A conclusão com êxito da Oferta dar-se-á sempre que (i) atingido o Montante Máximo de Captação; ou (ii) a qualquer tempo após efetivada a Distribuição Parcial. Já o cancelamento da Oferta dar-se-á sempre que (i) encerrado o Prazo sem que se tenha atingido o Montante Mínimo de Captação da Oferta; e/ou (ii) for assim decretado pela CVM, nos termos da ICVM 588.


1.5. Imóvel. O imóvel objeto da aquisição está localizado na Avenida Thomas Edison, 356, 358, 362, 362-fundos, 368, 370, 380 e 382, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº 857 do 15º Oficial do Registro de Imóveis da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo (“15º RI”), anexa à este presente instrumento no Anexo 1.5. 


1.6. Conta Garantia. Em função da Auditoria do Imóvel realizada pela Emissora ainda estar em curso (“Auditoria do Imóvel”), enquanto a Plataforma não realizar uma validação satisfatória, ao seu exclusivo critério, na Auditoria do Imóvel os valores captados na Oferta ficarão depositados em conta garantia, conta escrow ou outra conta análoga, de titularidade da Emissora. Uma vez que a Plataforma valide a Auditoria do Imóvel, a Emissora poderá realizar o pagamento da última parcela do Imóvel. Caso a Plataforma não valide a Auditoria do Imóvel, a Emissora liquidará as cotas dos Investidores, devolvendo a integralidade dos recursos aportados.

Garantias

Caso a o projeto de incorporação não seja aprovado, a SPE Thomas Edison irá poder liquidar o terreno ao preço de mercado e retornar os recursos líquidos aos investidores. Como o terreno está sendo adquirido a um preço estimado 20% abaixo do mercado, é bem provável que se preserve o principal investidor acrescido de algum ganho.

Perspectivas
Projeções
Faturamento
Explicação das Projeções

As projeções de faturamento do projeto seguem em linha com o plano comercial de vendas das unidades. A concentração de receitas nos anos de 2023 e 2024 cumprem com o cronograma de pré-vendas e vendas finais com a entrega do projeto, podendo sofrer um ajuste de vendas mais tardias para 2025.


Considerando os cenários de ganhos para o investidor, foram levados em consideração a descrição do evento, o pagamento de dividendos, a alíquota de imposto envolvida na operação e a projeção líquida de rendimento, conforme quadro abaixo;

Cenários
Cenários
Cenários
1º Cenário
Aprovações
2º Cenário
Inicío das Vendas
3º Cenário
Duração
4º Cenário
Cenários
Otimista
1º Cenário
O Empreendimento é aprovado antes do prazo, no final de 2022 ou início de 2023
2º Cenário
Deverão começar no 1º trimestre de 2023, na sequência das aprovações
3º Cenário
Obras e vendas concluídas em 15 a 18 meses
4º Cenário
Cenários
Esperado
1º Cenário
Empreendimento aprovado dentro do 1º trimestre de 2023
2º Cenário
Deverão começar no início 2º trimestre de 2023, na sequência das aprovações
3º Cenário
Obras e vendas concluídas em 18 a 24 meses
4º Cenário
Cenários
Pessimista
1º Cenário
Empreendimento aprovado dentro do 2º trimestre de 2023
2º Cenário
Deverão começar no final 2º trimestre de 2023, na sequência das aprovações
3º Cenário
Obras e vendas concluídas em mais de 24 meses
4º Cenário
Societário
Distribuição da Participação Societária

Atual

  • Marco Clement Tawil: 50%
  • Socipar Investimentos Imobiliarios Ltda: 50%
Distribuição da Participação Societária: Atual
  • Marco Clement Tawil: 50%
  • Socipar Investimentos Imobiliarios Ltda: 50%
Riscos
Riscos Gerais
Risco de Execução
Interno
MÉDIO - A grande maioria dos empreendimento imobiliários são complexos, lidar com múltiplos fornecedores pode acarretar em atrasos de cronogorama e evolução de obras.
Risco Ambiental
Externo
BAIXO - Todo empreendimento imobiliário, em que algo é construído do zero precisa de liberações e constante fiscalização dos órgãos competentes para garantir que todas regras sejam aplicadas. Por mais que todas estejam previstas no projeto algumas datas de agendamento de fiscalização podem comprometer evoluções do projeto até sua entrega.
Risco Regulatório
Externo
MÉDIO - Apesar de o setor imobiliário ser tradicional e as leis e regras já serem conhecidas pelos participantes do mercado, podem surgir revisões ou inovações em leis que não estavam previstas no começo do projeto.
Risco Comercial
Interno
MÉDIO - Para que o empreendimento tenha sucesso, será necessário, além da conclusão das obras, a venda do estoque de imóveis construídos. Apesar do sucesso comercial dos empreendimentos passados, existe o componente de risco ligado às vendas das unidades e condições de mercado.
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